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Lorsque vous envisagez de faire des travaux soumis à autorisation (construction, extension, …), il peut être important de savoir si votre terrain se situe dans un périmètre de protection au titre des Monuments historiques.

En effet, si c’est le cas, l’Architecte des bâtiments de France devra être sollicité pour donner son avis ou son accord avant que l’autorisation soit délivrée.

C’est le service qui instruit votre demande d’autorisation d’urbanisme qui sollicite l’avis de l’Architecte des bâtiments de France. Cela a pour conséquence de rallonger le délai d’instruction de votre demande.

Avant toute demande d’autorisation, afin d’avoir une idée du délai dans lequel sera instruit votre dossier, vous pouvez contacter la Mairie pour savoir si votre terrain est situé dans un périmètre de protection au titre des Monuments historiques.

A partir du moment où une autorisation d’urbanisme a été délivrée (phase d’instruction achevée), celle-ci est librement consultable en mairie.  Dans le cas d’un dossier relativement ancien, il faudra prendre en compte un délai de recherche aux archives municipales (15 jours maximum d’attente)

Plusieurs interlocuteurs peuvent vous aider à trouver un terrain constructible, parmi eux les notaires ainsi que les agents immobiliers. En ce qui concerne les terrains situés en lotissement, n’hésitez pas à contacter la mairie qui pourra vous renseigner si un permis d’aménager a récemment été délivré et ainsi vous communiquer les coordonnées de l’aménageur.

• une construction à usage autre qu’agricole (par exemple, une maison individuelle) dont la surface de plancher est supérieure à 150 m²
• une construction à usage agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol excède 800 m²,
• des serres de production dont le pied-droit a une hauteur supérieure à 4 m et dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol excèdent 2000 m².

Les demandeurs d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser l’un de ces plafonds.

À noter: une personne morale doit toujours faire appel à un architecte pour tout projet soumis à permis de construire.

Par définition, l’emprise au sol est la projection verticale de votre logement ainsi que toutes ses extensions. Cette projection au sol inclut également les débords et surplombs qui peuvent inclure les balcons, les terrasses, les préaux… L’emprise au sol prend en compte les murs, mais ne prend pas en considération le nombre de niveaux, tant que les étages n’incluent pas de débords ou de saillies. Chaque extension que vous effectuerez augmentera automatiquement l’emprise au sol, qu’il y ait des fondations ou pas. Le calcul de l’emprise au sol ne prend pas en compte les débords de toitures si ces dernières ne disposent pas d’appui au sol.

La surface de plancher prend en compte toute superficie intramuros, couverte, mais sans considération de l’épaisseur des murs. À la différence de l’emprise au sol, la surface de plancher prend en compte la superficie de chaque niveau. La surface de plancher augmente ainsi avec le nombre des étages. Par contre, les extensions ouvertes comme les pergolas, les préaux ou les carports n’entrent pas en considération dans le calcul de la surface de plancher. On peut également déduire de la surface de plancher les escaliers et les ascenseurs ainsi que les combles non aménagés. Si vous avez des lieux où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, vous pourrez également les déduire.

La surface taxable est égale à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du «nu intérieur» des façades, après déduction :

• des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
• des vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
• des surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre

Ainsi, les surfaces des garages, des vérandas, des serres, des abris de jardin, notamment, sont des surfaces taxables.

Le délai d’instruction court à compter de la réception par la Mairie d’un dossier complet.

Les délais d’instruction sont de :

• 1 mois pour la Déclaration préalable ;
• 2 mois pour le Permis de construire une maison individuelle et pour le Permis de démolir ;
• 3 mois pour tous les autres permis (Permis d’aménager, Permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle…).

Les majorations de délai doivent être portées à la connaissance du pétitionnaire par l’administration dans le mois suivant le dépôt de la demande. Les hypothèses de prorogation sont envisagées de manière exhaustive (consultation  nécessaire comme l’accord l’Architecte des Bâtiments de France par exemple). Dans le mois suivant le dépôt, l’administration doit également demander au pétitionnaire les pièces complémentaires au dossier de permis.

Lors du dépôt de chaque demande d’autorisation d’urbanisme, un récépissé est délivré au pétitionnaire. Il permet à ce dernier de connaître la date à laquelle il pourra se prévaloir d’un permis tacite, ou celle à compter de laquelle il pourra entreprendre les travaux en cas de Déclaration préalable. Le récépissé informe également le pétitionnaire que dans un délai d’un mois à compter du dépôt du dossier (complet ou non, puisque des demandes de pièces supplémentaires pourront être formulées), le service instructeur peut lui notifier que le dossier est incomplet ou qu’il existe une cause de majoration du délai d’instruction.

Lorsque vous obtenez votre autorisation, deux formalités sont essentielles.

Tout d’abord, vous devez afficher sur votre terrain l’autorisation sur un panneau prévu à cet effet. Cet affichage doit perdurer pendant toute la durée du chantier et est essentiel dans la mesure où il permet de purger les droits de recours des tiers (délai de deux mois qui court à compter du 1^er jour de l’affichage régulier).

Concernant les permis de construire et les permis d’aménager, juste avant d’entreprendre les travaux, vous devez adresser à la Mairie une Déclaration d’ouverture de chantier. Vous pouvez ensuite commencez les travaux.

La durée de validité d’une autorisation est de trois ans à compter de la date de notification.

Si les travaux ne sont pas entrepris dans cette période, l’autorisation d’urbanisme est caduque.

Les travaux doivent démarrer dans le délai de validité de l’autorisation délivrée.

Il n’y a pas de délai pour les réaliser dans le temps, néanmoins, s’ils sont interrompus plus d’un an, l’autorisation d’urbanisme est caduque et vous devez déposer une nouvelle demande.

Ce Permis de construire modificatif ne proroge pas le délai de validité du Permis de construire initial.

Une fois vos travaux  terminés, vous devez en informer l’administration. Vous devez alors remplir et transmettre à la Mairie une Déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT). Cette déclaration est obligatoire.

Par cette déclaration, vous vous engagez sur la conformité des travaux.

A compter de la réception de cette déclaration, l’administration dispose d’un délai de trois mois (cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire) pour contester la conformité des travaux au permis ou à la Déclaration préalable.

Si elle l’estime nécessaire, l’administration peut procéder à un contrôle sur place des travaux réalisés.

• Si elle constate une anomalie dans ce délai, l’administration peut vous mettre en demeure d’y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou vous demander de déposer un Permis de construire modificatif. Si vous ne régularisez pas la construction ou le permis, vous vous exposez à des sanctions pénales, pouvant aller jusqu’à la démolition de votre construction.
• Si l’administration ne conteste pas la légalité de la construction dans ce délai, vous pouvez alors solliciter auprès de la Mairie une attestation de conformité.

Si, une fois votre Permis de construire obtenu ou en cours de réalisation des travaux, vous souhaitez modifier de façon mineure votre projet, vous devez déposer une demande de Permis de construire modificatif. Le permis initial doit être en cours de validité.

Les modifications mineures apportées au projet initial ne peuvent concerner que des petites modifications telles qu’un changement de façade, une augmentation minime de la surface de plancher ou de l’emprise au sol, ou un changement de destination d’une partie des locaux.

Si les modifications sont plus importantes, un nouveau Permis de construire doit être demandé.

Votre demande sera instruite dans un délai d’instruction de deux mois à compter de la réception d’un dossier complet. L’instruction porte uniquement sur les points faisant l’objet du permis modificatif, elle ne revient pas sur les droits acquis conférés par le Permis de construire initial. Les règles applicables sont celles en vigueur à la date de délivrance du Permis de construire modificatif et non celles en vigueur à la date de délivrance du permis initial.

Votre Permis de construire modificatif sera délivré sous la forme d’un arrêté municipal.

Ce Permis de construire modificatif doit être affiché sur le terrain. Cette formalité ouvre le délai de recours des tiers (délai de deux mois) à l’encontre de cette autorisation mais pas à l’encontre du

Un Permis de construire accordé à une personne peut vous être transféré sous certaines conditions :

• le Permis de construire à transférer doit être en cours de validité ;
• le titulaire initial du permis et vous-même devez donner votre accord sur le transfert ;
• vous devez être habilité à présenter une demande de Permis de construire (c’est notamment le cas, si vous êtes propriétaire du terrain).

Pour obtenir le transfert du permis, vous devez adresser à la Mairie, par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, une demande de transfert. Lorsqu’il vous sera accordé, ce transfert de Permis de construire entraînera un transfert des droits et obligations à votre profit (notamment en matière fiscale et en termes de prescriptions).

Vous devrez alors procéder à l’affichage du permis sur votre terrain.